'모아주택' 속도전! 서울시, 분담금 낮추고 사업기간 단축 나선다

 서울시가 소규모 주택정비사업인 모아주택과 모아타운 활성화 방안을 전격 발표하며 주택 공급에 속도를 내고 있습니다. 기존 재개발이나 재건축 사업에서만 적용되던 혜택을 모아주택에도 확대 적용하면서, 주민들의 분담금 부담을 낮추고 사업 기간까지 단축하는 방안을 내놓았습니다. 이번 정책은 노후화된 저층 주거지 문제 해결과 동시에 주택 공급을 가속화하려는 서울시의 전략으로, 앞으로 부동산 시장에 큰 영향을 줄 것으로 보입니다.

서울시가 소규모 주택정비사업인 모아주택·모아타운 추진에 속도를 낸다.

 

📌 모아주택, 왜 주목받는가?

서울은 대규모 재개발이 쉽지 않은 지역이 많습니다. 특히 저층 주거지가 밀집해 있는 곳은 토지 규모가 작고 이해관계자가 복잡해 정비사업 추진이 더뎌지는 경우가 많습니다. 이를 해결하기 위해 여러 필지를 묶어 소규모 단위로 개발하는 모아주택 및 모아타운 사업이 주목받고 있습니다. 이번 활성화 방안은 이 사업을 더욱 빠르고 효율적으로 추진할 수 있도록 한 것이 핵심입니다.

 

💡 첫 번째, 사업성 보정계수 도입

서울시는 기존 대규모 재개발·재건축 사업에만 적용되던 사업성 보정계수를 모아주택에도 도입했습니다. 이는 땅값이 낮은 지역일수록 일반분양 비율을 높이고 임대주택 비율을 줄여 사업성을 보완하는 장치입니다.
특히 모아타운의 93%가 서울 평균 공시지가 이하 지역인 만큼, 대부분의 사업지가 보정계수 혜택을 볼 수 있습니다. 실제로 이미 선정된 모아타운 12곳을 대상으로 보정계수 1.5를 적용한 결과, 주민 1인당 평균 분담금이 약 7,000만 원 감소하는 효과가 확인되었습니다.
 
 

🏗️ 두 번째, 용도지역 상향으로 공급 확대

이번 방안에서는 역세권이나 간선도로변 등 입지가 좋은 지역을 준주거지역으로 상향해 개발이 가능하도록 했습니다. 이로써 약 7,000호의 추가 주택 공급이 가능해졌습니다. 단순히 주택 수가 늘어나는 것뿐 아니라, 배후지역 개발까지 확장돼 사업성 개선 효과도 기대됩니다.
 
 

💰 세 번째, 금융 지원 확대

정비사업에서 가장 큰 어려움은 초기 자금 마련입니다. 서울시는 이를 해결하기 위해 조합 초기 운영비와 용역비를 최대 20억 원까지 직접 융자 지원하기로 했습니다. 또한 전체 사업비의 70%를 차지하는 공사비 역시 서울시-SH-금융기관 협업 체계를 통해 기존 보증기관(HUG)보다 0.6% 낮은 저리로 융자를 제공할 예정입니다. 관련 상품은 이르면 내년 출시됩니다.
 
 

🕒 네 번째, 행정 절차 혁신

기존에는 ‘모아타운 관리계획’과 ‘모아주택 건축계획’을 별도로 수립해야 했습니다. 그러나 이번 방안에서는 이를 병행 수립하여 사업계획 기간을 최대 1년 단축할 수 있도록 했습니다. 여기에 더해, 서울시와 자치구가 직접 사업성 분석·조합 설립·건축계획 수립을 지원하면서 추가로 1년 단축이 가능해졌습니다. 따라서 총 사업 기간을 최대 2년 단축하는 효과를 기대할 수 있습니다.
 
 

🛠️ 다섯 번째, SH의 정밀 진단 서비스 확대

서울주택도시개발공사(SH)는 기존 도시계획 규제지역에만 제공하던 정밀 사업성 분석 서비스를 모아타운과 모아주택으로까지 확대합니다. 이는 사업 추진 과정에서 걸림돌을 사전에 제거해, 정비사업을 보다 원활하게 진행할 수 있도록 돕는 중요한 장치가 될 것입니다.
 
 

🏘️ 첫 적용지, 서대문구 현저동 ‘똥골마을’

서울시는 모아주택 활성화 방안의 첫 번째 적용지로 서대문구 현저동 1-5번지 일대, 일명 ‘똥골마을’을 선정했습니다. 이곳은 노후 건축물 비율 100%, 무허가주택 비율 85%로 주거환경이 매우 열악한 곳입니다. 주민 안전을 위해서라도 시급한 정비가 요구되던 지역입니다.
현재 조합 설립 동의율이 72.1%를 기록하고 있으며, 오는 10월 조합설립인가, 내년 3월 통합심의, 9월 사업시행계획인가를 거쳐 12월 착공이 예정되어 있습니다. 목표는 2029년 12월, 366세대 준공으로 약 5년 내 입주를 목표로 하고 있습니다.
 
 

🔎 이번 정책의 의의와 전망

서울시는 이번 발표를 통해 “그동안은 모아타운을 선정하고 기반을 다졌다면, 앞으로는 모아주택을 실질적으로 빠르게 공급하는 데 집중할 것”이라고 밝혔습니다. 이번 활성화 방안은 단순히 행정절차를 줄이는 것을 넘어, 분담금 경감·금융 지원·행정 효율화·주택 공급 확대라는 네 가지 측면에서 주민 체감을 높일 수 있는 실질적인 대책이라 할 수 있습니다.
특히 저소득층이나 무허가주택 거주민이 많은 저층 주거지에서 큰 혜택을 볼 수 있어, 주거복지 측면에서도 의미 있는 변화가 기대됩니다.
 
 
서울시의 ‘모아주택 활성화 방안’은 노후 주거지 정비사업의 속도를 높이고 주민들의 부담을 낮추는 획기적인 대책입니다. 사업성 보정계수 도입으로 주민 분담금을 줄이고, 용도지역 상향으로 주택 공급을 확대하며, 금융지원 강화로 초기 자금 부담을 덜어주고, 행정절차 간소화로 사업 기간을 단축하는 것이 핵심입니다. 또한 SH의 정밀 분석 서비스 확대와 서대문구 ‘똥골마을’ 시범 적용을 통해 실질적인 변화를 만들어낼 예정입니다. 앞으로 모아주택 사업이 본격화되면, 서울의 저층 주거지 문제 해결은 물론 주택 공급 안정에도 큰 역할을 할 것으로 전망됩니다.
또, 좋은 소식으로 다시 돌아오겠습니다.
지금까지 찰리였습니다.

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