전세 계약을 앞두고 설레는 마음만큼이나 불안한 것도 사실입니다. 특히 사회 초년생이나 자취를 처음 시작하는 분들이라면 ‘이게 맞는 걸까?’ 하는 고민이 끊이지 않죠.
서울시는 이런 불안을 덜기 위해 ‘전세 계약, 두렵지 않아요 – 전세사기 예방 AtoZ’ 안내서를 발간했습니다. 이 글에서는 그 내용을 바탕으로 전세사기를 피하기 위한 핵심 체크리스트를 정리했습니다.
지금 바로 ‘계약 전 반드시 확인해야 할 것들’을 알아보세요.
✅ 1. 계약 전 반드시 확인해야 할 4가지
🔹 주택 시세와 전세가율 확인
가장 먼저 해야 할 일은 시세를 정확히 파악하는 것입니다.
비슷한 조건의 매매가와 전세가를 비교해 전세가율(전세보증금 ÷ 매매가격)이 70% 이하인지 확인하세요.
전세가율이 70%를 넘는다면, 집값이 조금만 떨어져도 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.
💡 꿀팁: 네이버 부동산, KB부동산, 국토부 실거래가 공개시스템을 활용하면 쉽게 시세를 비교할 수 있습니다.
🔹 등기부등본으로 선순위 권리 확인
등기부등본은 해당 주택의 ‘빚 목록’이라고 생각하면 됩니다.
임대인이 집을 담보로 대출을 받았거나, 세금 체납으로 압류된 상태라면 내 보증금이 위험해질 수 있습니다.
따라서 계약 전 반드시 등기부등본을 열람해 선순위 근저당, 압류, 가압류 여부를 확인해야 합니다.
🔹 위반건축물 여부 체크
건축물대장을 열람했을 때 상단에 ‘위반건축물’ 표시가 있다면 절대 계약하지 마세요.
옥탑방이나 지하실을 무단 개조한 경우, 추후 법적 보호를 받지 못할 수 있습니다.
정부24 또는 구청 민원실에서 건축물대장을 무료로 발급받을 수 있습니다.
🔹 신탁 여부 확인
등기부등본에 소유자 명의가 ‘신탁회사’로 되어 있다면 주의하세요.
신탁된 집은 신탁회사의 동의 없이 맺은 전세계약이 무효가 될 수 있습니다.
반드시 신탁원부를 확인하거나 공인중개사에게 신탁동의서를 요구하세요.
📝 2. 계약 체결 시 꼭 챙겨야 할 4가지
🔹 임대인 신원 확인
계약 당사자가 진짜 소유주인지 반드시 확인하세요.
등기부등본상의 소유자와 신분증의 이름이 동일해야 합니다.
대리인이라면 위임장과 인감증명서를 요구하세요.
🔹 공인중개사 등록 여부 확인
중개업소는 관할 구청에 등록된 합법 중개업소인지 확인해야 합니다.
사무소 내에 ‘공인중개사사무소 등록증’이 게시되어 있는지 확인하고,
서울시 부동산정보포털에서 담당 중개사가 실제 등록된 사람인지 조회할 수 있습니다.
🔹 계약서 작성 시 유의사항
계약서는 법적 분쟁의 기준이 되는 핵심 문서입니다.
법무부 표준 임대차계약서를 사용하는 것이 가장 안전하며,
계약금은 반드시 임대인 명의 계좌로 계좌이체하세요.
또한, 금액 지급 후에는
“OO년 OO월 OO일 계약금 OOO만원 받았습니다. 임대인 OOO(서명)”
이라고 특약란에 직접 서명 받아두면 증거로 활용할 수 있습니다.
🔹 특약조항 꼼꼼히 작성하기
특약은 임대인과 임차인 모두를 보호하는 추가 약속입니다.
예를 들어,
- 잔금일 전까지 등기부 변동 시 계약 해제 가능
- 전입신고 및 확정일자 후 열쇠 인도등을 명시하면 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.
🏡 3. 계약 후 꼭 해야 할 4가지 절차
🔹 전입신고 & 임대차 신고
보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원 초과 시,
계약일로부터 30일 이내에 임대차 신고를 해야 합니다.
신고를 통해 계약 사실이 공적으로 인정되고, 과태료(최대 100만원)도 피할 수 있습니다.
🔹 확정일자 받기
확정일자는 내 보증금을 지키는 법적 무기입니다.
동 주민센터에서 간단히 받을 수 있으며,
만약 집이 경매로 넘어가더라도 확정일자가 빠를수록 보증금 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
🔹 잔금 전 등기부 재확인
잔금을 치르기 전 반드시 등기부등본을 다시 떼어
새로운 근저당이나 가압류가 생기지 않았는지 확인하세요.
계약 후 임대인이 대출을 받아버리는 사례가 많습니다.
🔹 전세보증보험 가입
안전하게 계약을 마쳤더라도,
예기치 못한 사고나 집값 하락으로 보증금을 못 돌려받는 경우가 생길 수 있습니다.
이럴 때 전세보증보험(HUG, SGI 등)에 가입해 두면
보증금을 대신 반환받을 수 있습니다.
🧰 4. 입주 후 체크리스트
- 열쇠 인수 시 공인중개사 입회하에 진행
- 공과금(전기, 수도, 가스) 정산 내역 확인
- 기존 임차인의 퇴거 여부 확인
- 전입신고와 동시에 확정일자 및 보증보험 가입 완료
전세 계약은 단순히 ‘방을 구하는 일’이 아니라 내 자산을 보호하는 법적 행위입니다.
전세가율, 등기부등본, 위반건축물 여부, 신탁 등은 계약 전 반드시 확인해야 하는 핵심 요소입니다.
계약 시에는 임대인 신원과 중개사 등록 여부를 검증하고, 표준계약서와 특약조항으로 분쟁을 예방하세요.
잔금 전 등기부 재확인, 전입신고, 확정일자, 전세보증보험까지 마쳐야 진정한 ‘안심 계약’이 완성됩니다.
서울시 전월세종합지원센터(☎ 02-2133-1200~08)에서는 무료 상담도 가능합니다.
‘덜컥 계약’보다 ‘꼼꼼한 확인’이 내 보증금을 지키는 최고의 방법입니다.
또, 좋은 소식으로 다시 돌아오겠습니다.
지금까지 찰리였습니다.
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