“50년 고터, 60층 랜드마크로 부활한다” — 고속버스터미널 대변신

서울시가 서초구 서울고속버스터미널 부지를 사전협상 대상지로 선정하고, 사전협상에 들어간다. 개발 예상도.

🔹 왜 지금? — 50년 된 터미널, 한계를 드러내다

• 서울고속버스터미널 은 1970년대 경부고속도로 개통과 함께 ‘아침은 서울, 점심은 부산’이라는 상징과 함께 출발한 대한민국 대표 교통거점입니다.
• 2000년대에는 지하철 3·7·9호선이 지나는 고속터미널역 과 복합된 센트럴시티 개발로 업무, 숙박, 상업, 문화 기능을 더하며 강남의 소비와 생활 중심지로 자리잡아 왔습니다.
• 하지만 50년 가까운 세월 동안 건축물은 노후화되었고, 부지의 절반 이상을 차지하는 광대한 주차 공간은 보행 단절과 도시 슬럼화의 원인으로 지적되어 왔습니다.
• 고속버스의 진출입으로 인한 만성적 교통체증, 대기오염과 소음 등 교통공해, 그리고 3·7·9호선 환승의 복잡한 동선 체계로 인한 이동 불편성도 주민들의 불만이 지속되었습니다.

이처럼 기능은 분산되고 공간은 비효율적이며, 도시 구조와 주민 생활 모두에 걸쳐 한계가 누적되어 왔습니다. 따라서 터미널의 근본적 재구조화 필요성이 제기되어 왔습니다.

서울고속버스터미널 현황

 

✅ 새 개발: “지하 터미널 + 지상 입체복합” — 무엇이 어떻게 바뀌나

• 2025년 9월, 서울시는 서울고속버스터미널 부지 14만 6,260.4㎡를 사전협상 대상지로 선정했고, 현재 민간사업자(신세계센트럴, 서울고속버스터미널㈜)와 본격적인 사전협상을 진행 중입니다.
• 제안된 개발계획(안)의 핵심은 다음과 같습니다:
  • 기존의 경부·영동·호남선 고속버스터미널을 모두 지하로 통합하고 현대화
  • 지상은 업무, 판매, 숙박, 문화, 주거 기능이 결합된 입체 복합시설로 재구성
  • 지상 최고 60층 이상의 초고층 주상복합 건물 포함 — 강남권의 새로운 랜드마크 조성
• 단순한 터미널 재건축이 아니라, ‘글로벌 미래 융합 교류 거점(Global Future Convergence Hub)’이라는 비전도 함께 제시되었습니다. 이를 위해 다음과 같은 공간 설계가 구상되고 있습니다.
  • 공항–한강–전국을 연결하는 ‘미래교통플랫폼’ 구축
  • 글로벌 기업 및 혁신 산업 유치를 위한 ‘신성장 허브(Global Growth Hub)’
  • 서울을 대표하는 녹지·문화축을 잇는 ‘녹지문화 거점’
• 이를 뒷받침하기 위한 인프라도 계획 중입니다:
  • 고속버스를 위한 지하 직결차로를 신설하여 지상 교통량과 혼잡을 크게 줄임
  • 주변 연결도로를 입체화하거나 지하화하여 교통 흐름 최적화
  • 한강을 잇는 보행 인프라, 한강 연계 입체 보행교 설치로 보행자 접근성 강화

 

터미널 대합실

 

📈 기대 효과 — 주민생활, 도시공간, 서울 전체에 미치는 변화

• 보행성과 도시미관 회복

노후 터미널 + 대형 주차장으로 단절됐던 보행 네트워크가 복원되고, 지상은 쾌적한 복합 공간과 녹지, 문화시설 등으로 채워져 도시의 미관과 생활 품질이 올라갈 것으로 보입니다.

• 교통 체계 개선 & 접근성 향상

지하 직결차로 + 지하 통합 터미널 + 역세권 + 공항 연결성까지 더해져, 고속버스 이용자 뿐 아니라 일반 교통 흐름도 한결 매끄러워질 전망입니다.

• 도시 공간의 고밀도 + 복합화 — 도심 공간 효율화

한정된 도심 공간을 수평이 아닌 수직으로 입체화함으로써, 업무·주거·문화·교통이 한곳에 어우러지는 ‘콤팩트 시티’ 개념이 실현될 가능성이 높아집니다. 이는 서울의 도시 공간 패러다임을 바꾸는 전환점이 될 수 있습니다.

• 지역 가치 재평가, 부동산 시장에 호재 가능성

강남권 마지막 대형 개발지라는 희소성과 입지적 우수성, 교통·생활 여건 개선이 맞물리면서 부동산 시장과 상권, 생활 인프라 전반에 긍정적 영향이 예상됩니다.

• 글로벌 허브 및 문화‧녹지 공간으로서의 확장

공항, 한강, 미래 산업, 문화, 녹지 축이 맞닿는 새로운 도시 거점 — 서울의 글로벌 경쟁력을 높이는 도시 전략으로 기능할 수 있습니다.

남측 조감도

 

⚠️ 유의점 & 앞으로 쟁점이 될 부분

• 지금은 사전협상 단계에 불과하므로, 계획은 향후 도시관리계획 변경, 건축 인허가 등 복잡한 행정 절차와 다양한 이해당사자 간 조율을 거쳐야 최종 확정됩니다.
• 개발 과정에서 기존 이용자, 지역 주민, 교통 흐름, 환경, 문화재, 공공성 등 여러 요소 간 균형을 어떻게 맞출지가 중요합니다.
• 대규모 개발은 긍정적인 기대가 크지만, 지역 균형 발전, 기존 상권 보호, 주거 안정성 보장 등은 여전히 과제로 남습니다.
• 특히 지하화·대규모 교통 인프라 구축은 공사 기간 동안 교통 혼잡, 통행 불편, 환경 영향, 안전 문제 등이 발생할 수 있어 세심한 관리가 필요합니다.

터미널 아트리움

 

서울시는 노후화되고 보행 단절, 교통 혼잡 등으로 도시 효율성과 쾌적성이 크게 떨어졌던 서울고속버스터미널 부지를 사전협상 대상지로 선정하고, 민간사업자와 함께 지하 터미널 + 지상 60층 이상 복합개발을 추진합니다. 기존의 경부·영동·호남선 고속버스터미널은 지하로 통합되고, 지상은 업무·상업·문화·주거 기능이 결합된 입체 복합공간으로 재구성됩니다. 또한 지하 직결차로, 보행교 등 교통 및 보행 인프라를 새로 설계하여 이동 편의성과 접근성을 대폭 개선할 계획입니다. 이 개발이 현실화되면, 서울의 한강 남쪽 마지막 대형 부지가 ‘글로벌 미래 융합 거점’으로 재탄생하면서 강남권의 도시 경쟁력, 부동산 가치, 주민 생활 여건, 도시 공간 효율성 모두에 긍정적인 변화가 있을 것으로 기대됩니다. 다만 현재는 사전협상 단계인 만큼, 앞으로 공공성 확보, 주민 의견 수렴, 환경 및 교통 영향, 기존 이용자 배려 등 다양한 쟁점에서의 합의가 중요할 것입니다.

또, 좋은 소식으로 다시 돌아오겠습니다.
지금까지 찰리였습니다.